투자자와 사기꾼
나는 평생 살면서 전세를 직접 구해본 적이 없다. 다만, 직업상 전세라는 제도와 상당히 가깝게 지내는 편이다. 똑똑히 기억하는 것이 부동산 상승기에는 [전세 사기]라는 말은 거의 찾아볼 수 없는 단어였지만, 부동산 시장이 급격하게 식으면서 [전세 사기]라는 말이 뜨겁게 달아올랐다.
지금 현재 난리가 난 [전세 사기]의 수법은 불과 1년 전까지만 하더라도 [갭투자]로 알려져 있었다.
1억짜리 빌라를 산다고 했을 때, 먼저 세입자를 구해서 전세금 8,000만 원을 받고 내 돈 2,000만 원을 더해 잔금 치르는 날 명의 이전을 하면 나는 2,000만 원으로 건물주가 될 수 있다.
갭(GAP) 투자 : 1억(빌라) = 8,000만 원(전세금) + 2,000만 원(내 돈 = Gap)
빌라왕은 이런 식으로 수백 채의 빌라를 쓸어 담은 갭투자자이다. 다만, 부동산 상승기에는 레버리지를 이용한 공격적인 투자자로 불렸지만 부동산 하락기에는 전세 제도의 허점을 악용한 사기꾼이 된 것일 뿐...
물론 실제로 뉴스를 보면 이런 빌라왕은 사실 바지 사장이다... 실제로 저렇게 해서 수익을 얻는 사람은 따로 있다...라고 문제가 더 심각하게 진행될 것으로 보이지만 솔직하게 세입자의 눈에서 봤을 때, 저렇게 기획해서 내 전세금을 떼먹은 놈이나, 그냥 공격적으로 갭투자 해서 내 전세금 떼먹은 놈이나 결국에는 똑같은 놈이다.
내가 하고 싶은 말은 요즘 같이 부동산 불황일 때는 위의 뉴스에서 나온 것처럼 [전세 사기]를 기획해서 사고가 터지거나, [갭투자]를 해서 이자 부담을 감당하지 못해서 사고가 터지는 일이 일상인 시대가 된다는 것이다. 저들이 악의를 가지고 있던, 있지 않던 경제 상황으로 인해 우리의 전세금이 떼 먹힐 위험이 너무나 큰 상황이다.
자의든, 타의든 사고가 터지는 상황에서 우리는 어떻게 하면 전세금을 지킬 수 있을까?
기본(LTV)로 돌아가자.
사실 이미 전세계약을 맺은 사람들에게는 할 말이 별로 없다. 예전부터 전세계약 할 때, 챙겨야 될 부분은 워낙 많은 사람들이 강조해서 HUG나 SGI서울보증에 보증보험에 가입했거나, 가입하지 않더라도 최소한 부동산 임대차계약서에 확정일자 받고, 전입신고를 해서 대항력을 확보한 사람들이 대부분일 것이다.
* 만약 대항력을 확보하지 못한 사람이라면... 지금이라도 빌면서 확정일자 받고, 전입신고를 하도록 하자... 설마 있겠어...?
솔직히 보증보험에 가입한 사람들은 걱정할 필요가 없다. 이미 전세금을 돌려받지 못할 위험을 허그나 서울보증보험에 넘겼으니까... 다만, 보증보험에 가입하지 않는 사람들은 대항력을 갖췄다고 마냥 안심할 수 없는 것이 LTV 비율이 너무 높다면 전세금을 온전히 돌려받을 수 없을 확률이 높다.
결국 대항력을 갖춰야 하는 이유가 나중에 전세금을 못 돌려받았을 때, 건물을 경매에 붙여서 빚잔치를 하는 것인데... 안타깝게도 임대보증금 반환 채무는 세금보다 후순위이다.
건물을 경매에 넘기는 상황이 왔으면 이 사람이 세금은 제대로 냈을까?
일단 경매로 들어가면 낙찰가는 시세에 비해 한참 못 미치게 낮은 수준이 된다. 그리고 거기에 집주인이 체납한 세금이 있으면 세금을 떼고 나서 다른 선순위의 근저당권이 없으면 비로소 내가 받을 순번인데... 원래 LTV가 높은 상태였다면 온전히 나의 전세금을 받을 확률은 더더욱 떨어진다.
이거라도 건지는게 어디냐며 만족할 수 있겠지만... 일단 경매가 끝나는 시간까지 기다려야 하는 시간적인 손해 + 고액 전세금일 경우 90%를 건지더라도 10%가 수백, 수천만 원이 되는 금전적 손해를 감당해야 한다.
그러니까... LTV 비율이 최대한 낮은 곳을 선택하자. 절대 경매 낙찰가가 시세대로 될 것이라는 생각은 버려야 한다.
또 LTV 비율을 신경 써야 하는 이유는 LTV 비율이 높다면 보증보험 가입 자체가 안된다. 적어도 LTV 90% 이하인 곳을 선택해야 위험해 보이는 물건지라도 그 위험을 허그나 보증보험으로 짬처리 할 수 있다.
참고로, 여기서 말하는 LTV는 (선순위 금액 + 나의 전세보증금) / (물건지의 시세)를 의미한다.
'나는 어차피 보증보험 가입하니까 걱정 별로 안해도 되겠지...?'라고 무작정 가입한다면 막상 보증보험 가입 문의 때 LTV가 90% 이상이라 아무것도 못해보고 거절당할 수 있다. 그런 경우에는 대항력을 갖춰도 해당 물건지가 경매에 넘어간다면 앞서 말한 시간적 손해 + 금전적 손해가 빤히 보이는 상황...
2년 간 제발 집주인이 헛짓거리 안하고 잘 살아있고, 전세금 잘 가지고 있기를 바랄 수밖에 없는 상황인데 그럴 거면 그냥 다른 물건지를 찾아보자... ㅜㅠ
짧게 정리해봤는데 요지만 말하면 이렇게 전세 살기 위험한 시기에는 최악을 가정하고 보수적으로 생각해야 한다.
'내가 2년 뒤에 전세금을 못 받는다고 치면 이 물건지 팔아서 충당할 수 있으려나...?'
라는 마인드가 탑재되어 있어야 위험을 회피할 수 있고, 다치더라도 싸게 다칠 수 있다.
확정일자 받고, 전입신고 하는 것은 이제는 당연한 이야기이고, 최대한 LTV가 낮은 물건지를 택해서 최악의 경우에도 지루한 싸움 끝에 내 전세금을 다 돌려받을 수 있도록 하자... LTV가 높다면 위험을 다른 사람에게 던지려고 해도 안 받아주는 것이 요즘 현실이다. 기본으로 돌아가면 시간은 오래 걸리지만 다칠 일은 거의 없다.
'현직자의 시선' 카테고리의 다른 글
| [재택근무]에 대한 나의 생각... (0) | 2022.12.28 |
|---|
